日期：2026-05-03 09:47:41
赶在“五一”小长假之前，广州、天津等城市纷纷出台楼市调控新政。
4月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出包括提高公积金贷款额度、“卖一买一”有补贴、拓宽房票适用范围等八大举措。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称，此次广州新政，全面落实“控增量、去库存、优供给”，从供需两端及政策、改革方面发力，出台了一揽子的支持措施。
除广州外，当天天津也出台楼市新政，提出包括积极盘活存量商品房、着力满足刚性住房需求、鼓励购买改善性住房等11条政策。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“五一”假期前重点城市政策响应速度明显加快，密集出台且方向明确，是对中央经济工作会议提出“努力稳定房地产市场”的积极回应。
广州补贴、天津退税，鼓励“卖一买一”
此次广州楼市新政中，一条颇为亮眼的政策是，在支持改善型置业方面，首次提出发放“卖旧买新”专项补贴。
具体来看，广州发放“卖旧买新”专项补贴，居民个人自本意见实施之日起至2026年12月31日在本市购买新建商品住宅并完成网签，且在网签日前后1年内出售个人名下本市二手住宅的，可向市房地产行政主管部门提出专项补贴申请（补贴金额按所购新建商品住宅贷款总额的1%、单套房屋最高补贴3万元，补贴总金额2亿元，用完即止）。
严跃进解读称：“此次广州对换房需求给予财政补贴，按新房贷款总额1%的比重执行，并明确资金用完为止、先到先得，这有助于鼓励近期尤其是5月以来的置换需求积极入市。这也是一线城市首个提出房贷贴息的案例，示范效应很强。”
李宇嘉补充分析称：“此举主要针对当前交易环节多、成本高、流程冗长的痛点，通过发放补贴，降低交易成本，激励业主卖旧买新的积极性。单套房屋最高补贴3万元，3万元的补贴可以覆盖掉大部分交易的税费，这也是卖旧买新的最大成本。”
同时，天津楼市新政中，在对于改善型购房的支持方面，也有相应的退税政策。比如，天津规定，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售本市范围内自有住房并在现住房出售后1年内于本市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
精准分类进行定向政策支持
此次广州、天津的楼市新政，对不同的置业需求进行定向支持，凸显了政策的精准发力。
比如，天津在支持刚需置业方面，鼓励各区面向各类人才、新市民、青年人、应届大学毕业生等群体发放购房补贴或租房补贴，逐步解决相关群体阶段性住房困难。
再看广州，针对刚需和改善群体，此次新政将公积金贷款最高额度大幅跃升至个人100万、家庭200万，并放宽商转公至组合贷，实质性地降低月供压力。
根据地域置业特色，广州鼓励有条件的区在土地出让时，结合义务教育阶段学位承载能力和地块实际情况，推出“预售阶段确定学位”“网签后即可入学”等措施。支持港澳居民来穗置业，简化购房申请材料，提供按揭便利及资金结算绿色通道，支持住房公积金跨境人民币结算。
中指研究院华南分院分析师杨永俊分析称：“广州新政中，超前锁定‘购房即入学’资格及支持港澳居民结算便利，旨在定向挖掘特定人群的购房需求，有效增加市场活力。”
大力促进存量市场去化
除了挖掘增量购房需求外，此次广州、天津的楼市新政对目前存量市场去化提出了针对性措施，形成“增量+存量”的政策组合拳。
比如，天津提出积极盘活存量商品房，优先收购符合条件的存量商品房用作配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，合理调控各类新建保障性住房项目。鼓励住房租赁企业等经营主体多渠道筹集资金，依法收购存量商品房用作租赁住房。
同时，加快盘活存量土地，用好专项债券资金收购存量闲置土地。支持企业通过合理优化设计要求等方式，推进房地产项目持续开发。此外，加大金融支持收购盘活力度，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款和住房租赁经营性贷款。
而广州新政也明确，支持在城中村改造过程中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业的安置。加大商办物业去库存力度，因地制宜推动存量商办物业合规转换为医疗、教育、养老、酒店、康养、保障性住房等用途。继续使用专项债券收回符合条件的低效存量土地。
严跃进认为，稳定房地产市场的关键在于将存量政策与增量政策有机结合。具体而言，增量政策要快速消化到市场交易中，缩短政策出台到实际落地见效的时滞；存量政策要继续释放效应，避免已宽松的政策闲置或衰减，形成组合拳效应，供需两端协同发力，避免政策碎片化。
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